「2025年問題」は、団塊の世代が後期高齢者になることで起こる社会的問題であり、不動産市場にも大きな影響を及ぼします。

不動産市場にどのような影響があり、いつ売却すべきかなどの不安で、不動産の購入や売却を迷っている方もいるでしょうか。

本記事では、2025年問題でどのような影響があり、不動産市場にどのような変化をもたらすのかをわかりやすく解説します。不動産価格の大暴落に対する懸念も説明しているため、不動産所有者やこれから購入や売却を検討している方は必見の内容です。

ぜひ最後までお読みいただき、今後の不動産戦略の参考にしてください。

「2025年問題」とは？団塊世代の後期高齢者への突入で起こる問題

出典：総務省統計局｜統計からみた我が国の高齢者

2025年問題とは、団塊の世代が75歳以上となり、日本社会に深刻な影響を与える問題です。団塊の世代とは、1947年から1949年の第一次ベビーブーム期に生まれた人口の多い世代を指します。

総務省統計局によれば、2025年の日本の総人口は1億2,326万人と推計されており、うち75歳以上は2,155万人で全体の17.5％を占めます。つまり、国民の約5人に1人が後期高齢者となり、高齢化の加速は避けられません。

高齢者の急増は医療・福祉の負担を増大させるだけでなく、不動産業界にもさまざまな影響を及ぼすと考えられています。

2025年問題が不動産市場に与える4つの影響

団塊の世代が後期高齢者になることで引き起こされる社会構造の変化は、不動産市場にも直接的・間接的に大きな影響を及ぼします。ここでは、以下の4つの影響について詳しく解説します。

不動産市場に与える影響を理解することが、今後の不動産動向を予測するうえで重要です。

空き家が増加する

後期高齢者の増加にともない、地方や郊外を中心に、空き家の増加は今後もますます深刻化すると予測されています。

団塊の世代の死亡や福祉施設への入所などで、所有者不在の住宅が増えることが、空き家の増加を加速させているでしょう。

総務省の調査によれば、国内の空き家数は年々右肩上がりに増加しています。2023年時点の空き家数は900万2,000戸、空き家率は13.8%と過去最高です。

今後も空き家が増えると、周辺の不動産価値の下落や地域経済への悪影響など、社会全体にも大きな影響を及ぼす可能性があります。

出典：総務省｜令和5年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計（確報集計）結果

相続不動産の売却が増加する

高齢者の死亡者数が増えることで、相続される不動産が市場に売りに出されるケースが増加すると見込まれています。

相続税の納税義務が発生した場合、相続人は現金で税金を支払わなければなりません。しかし、手元に十分な現金がない場合には、不動産を売却して資金を確保することが一般的です。

特に、需要が少ない地方の不動産や、維持管理に費用や手間がかかる物件は、相続しても売却して現金化する人も多いでしょう。

公共施設が減少する

高齢化による介護費や医療費に充てる社会保障費の急増は、公共施設の減少にもつながります。

社会保障費の増大で地方自治体の財政が圧迫されると、公共施設の維持が難しくなり、縮小や統廃合が進むリスクが高まるためです。

厚生労働省の調査によると、社会保障給付費は年々増加傾向にあり、2025年には148.9兆円に達すると予測されています。病院や介護施設などの公共サービスが縮小すれば、地域の利便性は低下し、不動産価値にも悪影響を及ぼすかもしれません。

さらに、社会保障制度を支えるために、年金支給開始年齢の引き上げや現役世代の社会保険料負担の増加も避けられません。

出典：厚生労働省｜社会保障に係る費用の将来推計について

不動産価格の格差が拡大する

都市部と地方では、不動産価格の格差が拡大すると考えられています。

都市部ではインフラや医療施設の充実、高齢者を含む移住者の増加などで、不動産価格は上昇傾向が続いています。

株式会社不動産経済研究所の調査によると、首都圏や近畿圏のマンション価格推移は以下のとおりです。2015年から2024年にかけてほぼ右肩上がりであることがわかります。

出典：株式会社不動産経済研究所｜全国新築分譲マンション市場動向2024年（年間のまとめ）

一方で、地方や郊外では空き家の増加と人口の減少で需給バランスが崩れることで、地方の不動産価値は下落しやすくなります。

このように、不動産市場全体では価格の二極化が進み、地域間の格差は今後ますます拡大するでしょう。

2025年問題で不動産価格は大暴落するって本当？

結論、2025年に突入しても、不動産価格が急に大暴落する可能性は低いと考えられています。

人口減少や少子高齢化、空き家の増加などの社会的問題はすでに進行しており、市場ではある程度織り込まれているためです。

ただし、地方や郊外では今後も需要の低下が続くため、不動産価格の緩やかな下落は避けられないでしょう。一方で、都市部では人口集中やインフラ整備が進んでおり、不動産価格が比較的安定して推移する可能性もあります。

つまり、2025年問題が直ちに市場の大混乱を引き起こすわけではありませんが、地域ごとの格差には引き続き注意が必要です。

2025年問題対策！不動産売却のタイミングを判断するポイント

不動産を売却する際は、いくつかの点を複合的に判断しなければいけません。ここでは、特に考慮すべきポイントを以下の2つご紹介します。

住宅ローン金利の動向

不動産を売却するタイミングを判断する際には、市場に大きな影響を及ぼす住宅ローン金利の動向には注意が必要です。

金利が上がると、住宅ローンの返済負担が増し、買い手の需要が減るため、不動産の売却価格が下がるリスクも高まります。

2024年3月、日銀は長年続いてきたマイナス金利政策を解除しました。また、同年7月には政策金利を0.25％、2025年1月には0.5％へと引き上げています。

景気動向次第では、2025年以降も金利が上昇する可能性は決して低くありません。そのため、金利が本格的に上昇する前に売却することが重要です。

控除特例の適用期限

相続や遺贈で取得した空き家を売却する際、以下の条件を満たせば、譲渡所得から3,000万円を控除できる特例があります。土地・建物にも満たすべき条件があり、詳しくは国税庁の公式サイトをご覧ください。

出典：国税庁｜No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

ただし、控除特例は取得から3年以内に売却しなければ適用されない点に注意が必要です。

相続後に放置していると、節税できるチャンスを逃してしまう恐れがあります。現行の控除特例が利用できる期間中に、できるだけ早く売却計画を立てましょう。

【まとめ】2025年問題を考慮して不動産を売買しましょう！

本記事では、2025年問題の概要や影響、売却のタイミング、不動産価格が大暴落するのかどうかなどについて解説しました。

2025年問題は、医療・介護費の増加や労働力不足などの社会全体の問題だけでなく、不動産市場にも大きな影響を与えます。

相続不動産売却や空き家の増加などが重なることで、地方や条件の悪い物件を中心に、不動産価格は下落する可能性が高いでしょう。

ただし、2025年問題による影響は、全国一律かつ大暴落として起きるわけではありません。都心部や利便性の高いエリアでは、比較的安定した価格を維持する可能性もあります。

不動産の売買を検討している場合は、2025年問題によるリスクを理解したうえで、タイミングを判断することが重要です。

退職金を受け取るとき、「どのような税金がいくらかかるのかわからない」と不安に感じる人もいるのではないでしょうか。

退職金とは、企業が退職する従業員に対して、労働の対価として支給する報酬です。老後資金として重要な資産であり、会社の規模や勤続年数などで支給額が異なります。

また、退職金には特別な控除制度が設けられており、正しい知識を身につければ、税負担を抑えることが可能です。

本記事では、退職金にかかる3つの税金や計算方法、受け取り方による違い、確定申告が必要なケースについて詳しく解説します。最後まで読めば、退職金を賢く受け取るための具体的な判断ができるようになります。

退職金に税金がかからないこともある？

通常、退職金には税金がかかります。ただし、退職金の額面が退職所得控除額より少なければ、税金は発生しません。

退職所得控除額は、退職金にかかる税額を計算する過程で、勤続年数に応じて決まる控除額です。

勤続年数に応じた退職所得控除額の具体的な数値を、下表にまとめたので、ぜひ参考にしてください。

出典：国税庁｜No.1420 退職金を受け取ったとき（退職所得）

退職金から控除額を差し引けるため、退職金にかかる税負担を軽減できます。つまり、勤続年数が長いほど控除額が大きくなり、税負担が軽減される仕組みです。

退職金にかかる3つの税金

退職金にかかる3種類の税金は、以下のとおりです。

• 所得税
• 住民税
• 復興特別所得税

各税金の概要や計算方法を解説します。

所得税

所得税とは、個人が得た所得に対して課される税金です。

1月1日から12月31日までの年間所得から、各種の所得控除を差し引いた課税所得に基づいて計算されます。

計算式は、以下のとおりです。

所得税 = 課税所得 × 税率 − 税額控除額

所得税では累進課税制度が採用されており、所得が増えるにつれて税率が段階的に高くなります。

課税所得金額に応じた税率・控除額は、以下のとおりです。

出典：国税庁｜No.2260 所得税の税率

住民税

住民税とは、毎年1月1日時点で住んでいる自治体に納める地方税です。前年の1月から12月までに得た所得に対して課税されます。

住民税の税額は、「均等割」と「所得割」を合算した金額です。

均等割：所得に関係なく一律5,000円
所得割：前年の課税所得に一律10％

基本的に、均等割は、所得に関係なく一律5,000円が課されます（市区町村民税3,000円、道府県民税1,000円、森林環境税1,000円）。

一方で、所得割は前年の所得に応じて課され、税率は一律10％です（市区町村民税6％、道府県民税4％）。

復興特別所得税

復興特別所得税とは、東日本大震災の復興の財源確保として導入された税金です。

所得税に上乗せされて課税される「付加税」として、基準所得税額の2.1％が課税されます。2013年から2037年までが課税対象期間です。

退職金にかかる税金の計算方法

退職金は、受け取り方で、課税方法や適用可能な控除、税額が異なります。退職金の受け取り方は、以下の3パターンです。

• 一時金で受け取る場合
• 年金で受け取る場合
• 一時金と年金を併用して受け取る場合

退職金の受け取り方を指定している企業もあるため、勤務先で可能な受け取り方を確認しておきましょう。

一時金で受け取る場合

退職金を一時金として受け取る場合、退職所得は「分離課税」の対象となります。分離課税とは、他の所得と切り離して税金を計算する課税方法です。

一時金で受け取れば、退職所得控除が適用されます。退職所得の計算式は、以下のとおりです。

退職所得 = （収入金額 – 退職所得控除額） × 1/2

退職所得控除は、以下のように、勤続年数によって計算方法が異なります。

出典：国税庁｜退職金と税

退職所得控除額が大きくなることで、課税所得の金額を抑えられ、税制上有利になるケースが少なくありません。そのため、退職所得控除を利用できる一時金で受け取れば、同額の退職金でも、手元に多くの資金を残せる可能性があります。

年金で受け取る場合

退職金を年金として受け取る場合、雑所得として扱われます。一時金とは異なり、退職所得ではないため、退職所得控除は適用されません。

また、年金として受け取る退職金は総合課税の対象となり、公的年金や企業年金など他の雑所得と合算して課税されます。雑所得は以下の計算式で算出されます。

雑所得 ＝ 収入金額 – 公的年金等控除額

公的年金等に係る雑所得以外の合計所得金額が年間1,000万円以下の場合、公的年金等控除額は以下のとおりです。

出典：国税庁｜No.1600 公的年金等の課税関係

企業が退職金を運用し続けることで運用益が加わり、将来的な受取総額が増える可能性があります。一方で、退職所得控除が適用されないため、控除額が小さくなり、税制面では不利になることがある点には注意しましょう。

一時金と年金を併用して受け取る場合

退職金を一時金と年金の両方で受け取れるケースもあります。

一時金として受け取る分は、退職所得として分離課税となり、退職所得控除が利用可能です。一方で、年金として受け取る分は、雑所得として総合課税となり、公的年金等控除が適用されます。

退職金の金額が退職所得控除額を超える場合でも、両方の控除を活用すれば、税負担を抑えられる可能性があります。

また、住宅ローンや教育費などのまとまった資金が必要な分は一時金で、残りを年金で受け取ることで、計画的な資金管理が可能です。

ただし、受け取る金額や割合で、税金や社会保険料の金額が大きく変わることもあります。そのため、専門家へ相談のもと、事前にシミュレーションすると良いでしょう。

退職金にかかる税金の計算シミュレーション

ここでは、退職金にかかる所得税を具体例を交えて計算します。勤続年数と退職金額が異なる2つのケースでシミュレーションしてみましょう。

【ケース1】勤続年数11年・退職金支給額1,000万円の場合

勤続年数が20年以下であるため、退職所得控除額は440万円、課税所得は280万円です。

退職所得控除：40万円 × 11年 = 440万円
課税退職所得：（1,000万円 – 440万円） × 1/2 = 280万円

国税庁の「所得税の速算表」より、課税退職所得が280万円の場合、税率10%、控除額9万7,500円であるとわかります。所得税と復興特別所得税額を計算すると、以下のとおりです。

所得税：280万円 × 10% − 9万7,500円 = 18万2,500円
復興特別所得税額：18万2,500円 × 2.1％ = 3,832円（端数は切り捨て）

このように、勤続年数11年・退職金支給額1,000万円の場合、所得税と復興特別所得税額は合計18万6,332円かかります。

【ケース2】勤続年数25年・退職金支給額3,000万円の場合

勤続年数が20年以下であるため、退職所得控除額は1,150万円、課税所得は925万円です。

退職所得控除：800万円 + 70万円 × 5年 = 1,150万円
課税退職所得：（3,000万円 – 1,150万円） × 1/2 = 925万円

国税庁の「所得税の速算表」より、課税退職所得が280万円の場合、税率10%、控除額9万7,500円であるとわかります。所得税と復興特別所得税額を計算すると、以下のとおりです。

所得税：925万円 × 33% − 153万6,000円 = 151万6,500円
復興特別所得税額：151万6,500円 × 2.1％ = 31,846円（端数は切り捨て）

このように、勤続年数25年・退職金支給額3,000万円の場合、所得税と復興特別所得税額は合計154万円8,346円かかります。

退職金を受け取るときに確定申告は必要？

原則、退職金にかかる税金は会社が源泉徴収してくれるため、確定申告をする必要はありません。ただし、退職時に「退職所得の受給に関する申告書」の提出が必要です。

申告書を提出することで、退職所得控除が適用され、税額が軽減されます。申告書を提出しなければ、退職金に対して一律20.42％の税率で源泉徴収されるため、税負担が大きくなる可能性があります。

また、退職金の申告書を提出しても、医療費控除や寄附金控除などの所得控除を受けたい場合は、確定申告しましょう。

【FPの見解】今後は退職金への課税が強化される可能性がある！？

退職金にかかる税金は、勤続年数が長いほど優遇される仕組みです。しかし、終身雇用を前提とした旧来型の優遇が、現代の多様な働き方や労働市場の流動性に合っていないため、見直しが必要とされています。

2025年度の税制改正では、退職金に対する課税制度の抜本的な見直しは見送られました。政府は、具体的な結論を出さず、議論を継続する方針です。

石破首相も2025年3月の国会で「拙速にはしないが、慎重に見直すべき」と述べており、変更を急がない姿勢を示しています。（※）そのため、2025年時点では現行制度が維持されており、増税されていません。ただし、2026年度以降の税制改正では再び退職金課税の見直しが議論される見通しです。

長期勤続者に対する優遇措置が縮小される可能性があり、将来的な課税強化が示唆されています。今後の動向には引き続き注視しましょう。

（※）出典：日本経済新聞｜石破茂首相、退職金課税「適切な見直しを」

【まとめ】退職金にかかる税金を正しく理解し、賢く受け取ろう！

本記事では、退職金にかかる税金や計算方法、受け取り方による違い、確定申告の必要性について解説してきました。

退職金には、所得税・住民税・復興特別所得税の3つがかかります。ただし、退職所得控除や公的年金等控除の制度を活用すれば、税負担を軽くできる可能性があるため、正しい知識が欠かせません。

また、確定申告が必要になるケースもあるため、手続きにも注意が必要です。

今後、勤続年数で優遇される制度が見直される可能性もあるため、最新の情報には注視しておく必要があります。

退職金を有効活用するためにも、退職金にかかる税金を正しく理解し、自分に合った受け取り方を選択しましょう。

不動産投資を始める際に欠かせない知識のひとつが「減価償却」です。減価償却を正しく理解すれば、節税やキャッシュフローの改善に大きく役立ちます。

減価償却とは、建物や設備などの資産を一定の年数で分割し、費用として計上していく会計処理のことです。不動産は高額な資産であるため、償却による節税効果は大きく、投資の成果にも影響を与えます。

本記事では、減価償却の概要や耐用年数との関係、計算方法、新築・中古物件のシミュレーションを図解を用いて解説します。

不動産投資の初心者の方でもわかりやすく学べる内容になっていますので、ぜひ最後までご覧ください。

不動産の減価償却とは？

不動産の減価償却とは、建物や設備などの購入費用を一度に経費とせず、複数年にわたって分割して計上する仕組みです。そのため、毎年の利益から一定額を経費として差し引くことができます。

減価償却費を求める計算式は、以下のとおりです。

1年間の経費計上額 = 建物・設備価格 ÷ 耐用年数（減価償却期間）

たとえば、5,000万円の建物を購入し、耐用年数が10年の場合は、毎年500万円ずつ経費計上できます。

長期間使用できる資産は、毎年少しずつ価値が減っていくと考えられるため、減少分を経費にすることで、税負担の軽減が可能です。

減価償却と耐用年数の関係

不動産の耐用年数とは、固定資産を通常の使用状況で利用できると見なされる期間のことです。

不動産の減価償却費を計算する際は、国が定めた「法定耐用年数」に基づいて算出します。法定耐用年数は、以下のとおりです。

出典：国税庁｜主な減価償却資産の耐用年数表

耐用年数は、建物の構造や用途で異なり、木造造と鉄筋コンクリート造では大きな差があります。

また、法定耐用年数は減価償却費の大きさに影響を及ぼすため、投資前には耐用年数を確認しておくことが重要です。

減価償却費の2つの計算方法

減価償却費の計算方法には、以下の2つの方法があります。

それぞれ詳しく解説します。なお、平成28年度税制改正で、平成28年4月1日以後に取得する建物附属設備や構築物の償却方法として、定率法は廃止されました。

定額法

定額法とは、建物や設備などの固定資産の価格を耐用年数で按分する方法であり、毎年同じ金額を減価償却費として計上します。法定耐用年数の期間、一定額を費用化するため、収支計画を立てやすい点が特長です。

定額法による減価償却費は、以下の計算式で求められます。

減価償却費（年間） = 取得価額 × 償却率（定額法）

定額法の償却率は下表のとおりです。平成19年度税制改正にともない、償却率は取得時期に応じて異なります。詳細は国税庁の公式サイトを参照してください。

出典：国税庁｜減価償却資産の償却率等表

定率法

定率法とは、資産の未償却残高に償却率をかけて減価償却費を算出する方法です。未償却残高とは、資産価格からすでに計上した減価償却費を差し引いた金額を指します。

初年度の償却額が大きくなるため、資産を取得した直後に高い節税効果を期待できる点が特長です。

定率法による減価償却費は、以下の計算式で求められます。

【通常】
減価償却費（年間） = 未償却残高 × 償却率（定率法）

【算出した減価償却費が償却保証額（固定資産の取得価額×保証率）を下回った場合】
減価償却費（年間） = 改定取得価額 × 改定償却率

なお、取得した減価償却資産の償却率・改定償却率・保証率は、耐用年数と取得時期に応じて異なり、具体的な数値は下表のとおりです。詳細は国税庁の公式サイトを参照してください。

【平成24年4月1日以後に取得した場合（200%定額法）】

【平成19年4月1日から平成24年3月31日までに取得した場合（250%定額法）】

出典：国税庁｜減価償却資産の償却率等表

新築不動産を購入した場合の減価償却費の計算シミュレーション

ここでは、新築不動産を購入した場合の減価償却費を、以下の条件でシミュレーションしてみましょう。

今回の場合、新築の木造住宅を購入しているため、耐用年数は22年、償却率は0.046となります。なお、土地は価値が目減りしないため、減価償却の対象ではありません。

上記を踏まえると、定額法による減価償却費（年間）は、以下のとおりです。

7,500万円（取得価額）× 0.046（償却率） = 345万円

計算の結果、毎年345万円の減価償却費を経費計上できることがわかります。

中古不動産を購入した場合の減価償却費の計算シミュレーション

次に、中古不動産を購入した場合の減価償却費を、以下の条件でシミュレーションしてみましょう。

中古不動産の場合、築年数が法定耐用年数の一部を経過している場合と全期間を経過している場合で、耐用年数（減価償却期間）が異なります。

国税庁が公表してる「中古資産の耐用年数」を参考に、それぞれのパターンで具体例を用いて計算してみましょう。

築年数が法定耐用年数の一部を経過している場合

築年数が法定耐用年数の一部を経過している場合、耐用年数は以下の計算式で求められます。

耐用年数 = （法定耐用年数 – 経過年数）+ 経過年数 × 20%

以下の条件でシミュレーションしてみましょう。

この場合の築年数（10年）は、木造住宅の法定耐用年数（22年）の一部を経過しているため、耐用年数は14年であるとわかります。

（22年 – 10年） + 10年 × 20% = 14年

国税庁の「減価償却資産の償却率等表」より、定額法による耐用年数14年の償却率は「0.072」であるため、減価償却費は以下のとおりです。

7,500万円（取得価額）× 0.072（償却率） = 540万円

築年数が法定耐用年数を超えている場合

築年数が法定耐用年数を超えている場合の耐用年数（減価償却期間）は、法定耐用年数に一律20％をかけて算出します。

耐用年数 = 法定耐用年数 × 20%

たとえば、築年数が25年の中古木造住宅の場合、耐用年数は4年（22年 × 20%）です。

減価償却を活用した不動産投資のメリット

減価償却を活用した不動産投資は、主に節税とキャッシュフローの面でメリットがあります。

減価償却費は現金の支出をともなわず、帳簿上の経費として計上可能です。そのため、利益が圧縮され、所得税や法人税の負担を軽減する効果があります。

また、不動産投資による損失（赤字）がある場合は、他の所得と相殺することで、課税所得を減らすことも可能です。

さらに、実際に現金の支出がない経費の扱いとなるため、手元資金を確保しやすくなり、キャッシュフローが改善されます。

減価償却を活用した不動産投資の注意点

減価償却は不動産投資で有効な節税手段ですが、以下の2点には注意しなければいけません。

減価償却の終了後、ローン返済の元金部分が増えることで、帳簿上は黒字でも実際のキャッシュフローが悪化する可能性があります。これを「デッドクロス」と呼び、築古物件のような償却期間が短い物件では、デッドクロスになるリスクが高まります。対策としては、期間終了前の売却や耐用年数が長い物件の選定が効果的です。

また、売却時には譲渡税が増加するかもしれません。減価償却で建物の帳簿価格が下がると、売却益が大きくなり、その分譲渡所得税も高くなる可能性があります。購入から売却までの税負担をシミュレーションし、長期的な収支計画を立てることが重要です。

【まとめ】不動産の減価償却を正しく理解して節税しましょう

本記事では、不動産の減価償却や耐用年数との関係、減価償却費の計算方法について解説しました。

減価償却を有効活用すれば、大きな節税が期待できるでしょう。

ただし、耐用年数（減価償却期間）の期間でメリットやデメリットがある点には注意しなければいけません。

耐用年数が長ければ、長期間安定した節税効果が期待できますが、初期投資の回収に時間がかかります。一方で、短ければ大幅な課税所得の圧縮が可能ですが、減価償却終了後にキャッシュフローが圧迫される恐れもあります。

本記事で紹介した計算方法やシミュレーションを参考にしながら、減価償却を正しく理解して節税につなげましょう。